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房地产、银行业与环太平洋国家

房地产

在 70 年代,一位朋友告诉旺格不会再有机构投资在房地产上,另一位说在他的银行核准后的清单上,没有房地产股票。他付了小费感谢他们,然后出来买了科哥房地产和大陆伊利诺斯房地产的股票。他解释道,“毕竟,我的乐于助人的朋友已解释了房地产业股票便宜的原委,并且告诉了我几年后谁将从橡树子手中高价购买它们。”旺格现在道出了原委。首先,大多数的居住区在过去的10 年中价格已增加一倍,投资者也很清楚这一点;其次,美国和国外投资者正以 10—14 倍的现金流量来购买高质量的房地产,同时房地产股票可以用 5—10 倍的现金流量收购;第三,在不动产投资信托业渡过不景气之后,机构投资者还会回到房地产上。

“洛克菲勒中心房地产公司,”旺格说,“以 20 美元价格发行股票时被一抢而空,现在实际上变成了指数化债券,它的收入增长足以抵销消费品价格的上涨,事实上,如果纽约遭难,它将是最后的存活者。”

“租金管制怎么样?”我问,“他们正在谈论在纽约引进商业租金管制,已经通过居民租金管制很快使租金便宜了。”“是的,”旺格说,“我一位大学同学的妈妈,一个寡妇,布鲁克林的一套房子是她的主要财产,她将这套体面的房子租给了许多中等收入的人们。由于租金管制,她出租的收入尚不足以抵销维修费,不得不放弃出租,失去了那份财产,房子成了没有价值的东西,破损严重,现在大部分空闲,我不知道谁是事件的受益者!事实上,政治家通过租金管制,将一个良好的中产阶级社区变成了一个都市大沙漠。但这些不应该影响到洛克菲勒中心。”

旺格看到商业房地产业是抵御通货膨胀的有效的保值手段,但他坚持要求看到公司的财务状况和管理水平正常,如格罗夫兄弟公司,它的业务范围包括木材和建筑业。购物中心体现了旺格的三个投资设想:房地产,能源储存和娱乐趋势。他写道,“例如,购物中心是好的投资所在,因为这是一个大型的、区域性的购物中心,由于数十家商场集中在一个地方,节约了购物时间和能源支出。最成功的商店是信息的充分利用者,多种场合的电视广告能建立全国性的品牌标志和连锁商店印象。”他拥有的经营购物中心的公司包括希兹勒房地产投资公司,总部设在路易斯安那、佛罗里达和亚拉巴马;温格顿房地产公司,主要资产在得克萨斯。

银行业

旺格喜欢路易斯·卡罗在《西菲和布鲁诺》中所描述的一个情节,卡罗是小说《爱丽丝奇境历险记》的作者。故事说的是一位教授欠裁缝一笔不大的钱,当裁缝要求他付款时,教授提出愿意付两倍的钱,但要有一年宽限。

几年后,教授欠裁缝 2000 美元,但裁缝为了双倍的收入,允诺还可以推迟偿还。结果,裁缝没得到一分钱。书于 1889 年出版,旺格计算了一下,如果这两人还活着的话,教授将欠裁缝 1033 美元!

“当借款者是一个国家时,如阿根廷和波兰,如果这个国家没有担保品,也没有还债的打算,那么银行是否清楚他们身边躺着一位故意赖账的教授?”任格说,“每一个脆弱的银行信用的翻倍,只是向美好的幻景大陆又推进了一步。”恰恰因为这些恐惧,一些银行的价值被低估。旺格特别喜欢地区性的小公司,如第一夏威夷或威明顿信托公司。“我们试图寻找一个银行家经营的公司,而不是由裁缝经营的公司。”他说。他特别强调,这样的银行家应该像“咄咄逼人的女主人”一样“咄咄逼人”。

环太平洋国家

如上面已提到的,旺格对太平洋地区如台湾、香港和新加坡充满信心。要应用这一观点,可以考虑航空公司,尤其是国泰和新加坡航空公司;旅游公司,如卡尼瓦·柯茹和迪斯尼;奢侈品如沃德福特水晶。我们可以预见,橡树子投资组合将追随旺格的选择。

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